La
Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) resolvió la
contradicción de tesis 331/2014, a propuesta del Ministro Jorge Mario Pardo
Rebolledo, cuyo tema versa sobre la venta judicial de un inmueble hipotecado a
un tercero (interpretación de los artículos 2,325 y 2,941, fracción V, del
Código Civil Federal).
Al
resolver la contradicción señaló que de acuerdo con los citados artículos, como
regla general, en las ventas judiciales el inmueble pasa al comprador libre de
gravamen, salvo estipulación expresa en contrario.
Sin
embargo, lo anterior no quiere decir que por el mero hecho de que el bien
inmueble hipotecado sea rematado, la hipoteca deba extinguirse,
independientemente del pago de la obligación garantizada, puesto que en las
reglas que establece el Código Federal de Procedimientos Civiles para el remate
judicial se prevén ciertos mecanismos que tienden a proteger los intereses de
los acreedores preferentes, entre los cuales está la obligación del juez de
ordenar se solicite al Registro Público de la Propiedad un certificado de
libertad de gravamen del inmueble sujeto a remate.
De
esta manera, si de dicho certificado se desprende que existe un acreedor
hipotecario preferente, porque la hipoteca fue inscrita en el citado registro
con anterioridad al embargo o gravamen que dio origen el procedimiento de
remate, el juez debe asegurarse que el precio que se obtenga en el
procedimiento en cuestión por la venta del inmueble, se destine, en primer
lugar, al pago de los créditos hipotecarios que sean preferentes, atendiendo a
la fecha de su registro.
En
el entendido de que el comprador o adjudicante sólo está obligado a pagar el
monto en que se fincó el remate, aun cuando dicha cantidad no sea suficiente
para pagar el saldo insoluto del crédito garantizado en la hipoteca.
En
consecuencia, la estipulación expresa en contrario que dispone el artículo
2,325 del Código Civil Federal se refiere al caso excepcional en que el
adjudicatario del inmueble y el vendedor pacten que la hipoteca no sea
cancelada, lo que demuestra que no es relevante que dicho pacto no esté en el
contrato de hipoteca y en el certificado de gravámenes, pues no puede tratarse
de un pacto entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario, que excluya
el consentimiento del adjudicatario, quien resultaría el principal afectado.